Fundos imobiliários:
invista em imóveis sem complicação
Comprar um imóvel ainda é o sonho de muita gente. Mas e se houvesse uma forma de investir nesse mercado sem dor de cabeça com papelada, manutenção ou inquilino?
Spoiler: ela existe.
O que são osfundos imobiliários?
Os fundos de investimento imobiliário — ou simplesmente FIIs — são uma alternativa acessível para quem quer entrar no mercado de imóveis sem ter que lidar com as burocracias de um empreendimento tradicional.
Os fundos imobiliários funcionam como outros fundos: várias pessoas investem juntas, e quem cuida do dinheiro arrecadado para fazer ele crescer é um gestor profissional, que toma as decisões com base em muita análise e estratégia.
Por meio dos fundos imobiliários, dá pra ter acesso a grandes empreendimentos, como shoppings, galpões logísticos, hospitais e prédios comerciais — investimentos que, sozinhos, dificilmente caberiam no bolso de qualquer pessoa.
Nos últimos anos, os fundos imobiliários cresceram bastante no Brasil. Hoje, existem opções para diferentes perfis de investidor (ou seja, diferentes formas de lidar com risco e buscar resultados), e eles funcionam muito bem como uma forma de diversificar os investimentos.
Como funcionam os fundos imobiliários?
Quem já tentou vender um imóvel sabe que não é simples. Encontrar comprador, negociar preço, fazer avaliação, lidar com a papelada… Tudo isso leva tempo.
Com os fundos imobiliários, você compra e vende suas cotas (as partes que você adquire no fundo, como se fossem “pedacinhos” dele) diretamente na bolsa de valores com agilidade e transparência.
O preço é definido de acordo com as negociações do momento e variam ao longo do dia, dependendo de quantas pessoas querem comprar ou vender (igual acontece com as ações).
Quem investe em fundos imobiliários pode ganhar de duas formas:
Com os rendimentos periódicos, chamados de dividendos, que vêm do dinheiro arrecadado com aluguéis ou com os pagamentos de investimentos ligados ao setor imobiliário.
Com a valorização das cotas na bolsa. O valor da cota pode subir ou cair, dependendo do cenário econômico e do quão aquecido está o mercado imobiliário.
Vamos a um exemplo prático:
Se você comprou uma cota por R$ 100 em 2024 e ela vale R$ 150 em 2025, é possível vender e lucrar R$ 50. No entanto, se ela cair pra R$ 80, o prejuízo seria de R$ 20. Mas vale lembrar: esses são os ganhos (ou perdas) com a valorização (ou desvalorização) da cota.
Os rendimentos que o fundo distribui ao longo do tempo continuam sendo pagos normalmente.
Esses investimentos podem ser de dois tipos:
Fundos de tijolo:
São os fundos que compram imóveis físicos — como agências bancárias, galpões, prédios comerciais e outros. Esses empreendimentos são alugados e, depois de descontadas as despesas, os valores obtidos com os aluguéis são distribuídos entre os cotistas na forma de dividendos.
A boa notícia? Toda a parte burocrática — manutenção dos imóveis, cobrança dos aluguéis, negociação dos casos de inadimplência — fica com o gestor do fundo. Você só recebe a sua parte do rendimento. Legal, né?!
Fundos de papel:
Em vez de imóveis físicos, esses fundos investem em títulos do mercado, como os CRIs e LCIs, que emprestam dinheiro para projetos do setor imobiliário.
O rendimento do fundo vem dos juros pagos por esses títulos — muitos deles oferecem taxas acima da inflação, o que ajuda a proteger o poder de compra do dinheiro aplicado.
Nos dois tipos de fundo, o dividendo é pago de forma periódica, geralmente todo mês ou a cada semestre, proporcionalmente ao número de cotas que você tenha do fundo.
Os fundos imobiliários estão disponíveis em diversas plataformas, bancos e corretoras. Eles podem ser um ótimo passo pra quem quer diversificar e dar mais solidez à sua estratégia de investimento.
Mas antes de investir, é necessário entender seu perfil (se você prefere segurança ou aceita correr mais riscos para buscar um retorno maior) e avaliar se esse tipo de ativo combina com você. Afinal, informação também é investimento.
Por que investir
em fundos imobiliários?
Acesso facilitado ao mercado imobiliário: dá pra investir em grandes empreendimentos sem precisar comprar um imóvel sozinho.
Quais os custos para investir em fundos imobiliários?
Assim como em qualquer serviço, investir em fundos imobiliários envolve alguns custos. Os dois principais são:
Taxa de administração
É cobrada mensalmente para remunerar o trabalho dos profissionais que cuidam do fundo.
Taxa de performance
Pode aparecer em alguns fundos. Ela só é cobrada quando o gestor consegue um rendimento acima do que era esperado e combinado com o investidor.
Esses valores mudam de um fundo para outro, então vale sempre conversar com seu gerente, assessor ou consultor, entender a estratégia e comparar antes de investir.
Tributação dosdos fundos imobiliários:
Quem investe em fundos imobiliários precisa entender como funciona a cobrança de impostos. Vamos explicar de forma simples.
Rendimentos (os famosos “dividendos”): Na maior parte dos casos, esses valores são isentos de Imposto de Renda para a pessoa física (ou seja, você não paga imposto sobre o rendimento).
Mas atenção: pra ter direito à isenção, o fundo precisa seguir algumas regrinhas:
- Ter no mínimo 100 cotistas (ou seja, 100 pessoas investindo no fundo);
- Nenhum cotista pode ter mais de 10% das cotas;
- O fundo precisa ser negociado em bolsa de valores ou mercado organizado (um ambiente oficial e supervisionado onde são feitas as negociações).
Por exemplo: se você recebeu R$ 100 de rendimentos no mês, esse valor cai direto na sua conta da corretora, sem nenhum desconto de imposto.
Mas lembre-se: mesmo sendo isento, você precisa informar esse valor na sua declaração anual de IR, na parte de “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”.
Se você resolver vender suas cotas e tiver lucro com isso, aí sim entra o Imposto de Renda. A alíquota — ou seja, a taxa de imposto aplicada sobre o lucro — é de 20% sobre o ganho. E diferentemente do que acontece com as ações, não existe isenção para vendas abaixo de R$ 20 mil no mês.
Exemplo prático: você comprou cotas por R$ 1.000 e vendeu por R$ 1.300. Teve um lucro de R$ 300. Nesse caso, precisaria pagar R$ 60 de imposto (20% sobre os R$ 300).
Esse valor deve ser pago por meio de um DARF (um tipo de boleto usado pra pagar o imposto), que você emite até o último dia útil do mês seguinte à venda.
no fundo você pode
investir em imóveis sem chave, escritura ou dor de cabeça.
